Gwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywna
 

Dlaczego umowa deweloperska jest ważna ? Co powinieneś wiedzieć zanim podpiszesz umowę ? Co powinno znaleźć się w umowie. Wejdź i dowiedz się więcej!

 

Marzenie o swoich własnych czterech kątach z pewnością posiadał (lub posiada w dalszym ciągu) każdy z nas, ponieważ własne mieszkanie to ogromny krok w stronę komfortu, wygody i stabilizacji. Czasem zdarza się, że przeglądając atrakcyjne oferty deweloperów, znajdujemy w końcu idealne mieszkanie w interesującej cenie, w dodatku w bardzo efektywnym i ciekawym miejscu. Pojawia się wtedy ogromna chęć, by jak najszybciej nabyć to mieszkanie, w myślach już wykonujemy aranżację wnętrz, kupujemy meble i dodatki... ale zapominamy o najistotniejszej kwestii - czyli sprawdzeniu umowy z wybranym przez nas deweloperem, odpowiedzialnym za budowę naszego domu marzeń. Łatwo się zagubić w gąszczu pojęć prawnych, dlatego należy dokładnie przeanalizować umowę z inwestorem, aby poznać swoje prawa i obowiązki, wynikające z jej mocy. Przeczytaj nasz poradnik i dowiedz się na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy i dlaczego nie warto bagatelizować nawet z pozoru mało istotnych kwestii.

 

Umowa deweloperska - dlaczego jest ważna?

Ustawa o ochronie praw nabywcy domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego (art. 3, ustęp 1) jest nazywana inaczej ustawą deweloperską, na której mocy powstaje deweloperska umowa zobowiązująca inwestora do przeniesienia na nabywcę albo ustanowienia, zaraz po ukończeniu przedsięwzięcia - prawa własności mieszkania lub domu. Osoba, zainteresowana kupnem nieruchomości (nabywca) jest zatem zobowiązana wobec inwestora do zrealizowania należytej zapłaty za uzyskanie prawa własności. Innymi słowy, inwestor w ramach umowy musi określone mieszkanie wybudować, a następnie sprzedać, nabywca jest zatem zobligowany do zakupu tego lokalu.

Ustawa ma na celu ochronę praw nabywców, a jej gałęzie zawierają wiele norm i regulacji, pomagającym uchronić nabywców przed ewentualnymi nieprawidłowościami, mogącymi się pojawić ze strony dewelopera, czasem też przed nieszczęśliwymi losowymi zdarzeniami, na które inwestor nie mógł mieć wpływu, a okazuje się że mogą znacząco wywrzeć konsekwencje na utratę pieniędzy, jakie nabywca już wpłacił. Umowa deweloperska powinna być bardzo dokładnie sprawdzona, osoba która nie posiada wiedzy i doświadczenia prawnego, może zagubić się w gąszczu nieraz trudnych i niezrozumiałych sformułowań, dlatego warto poprosić o pomoc profesjonalistów. Wykwalifikowani i doświadczeni pracownicy kancelarii prawnej m.in. w dziedzinach prawa budowlanego i prawa nieruchomości, przeprowadzą Cię przez całą procedurę i pomogą sprawdzić nie tylko umowę, ale także stan prawny dewelopera i potencjalną nieruchomość. Dzięki temu będziesz czuł się pewnie, pozbywając się wszelkich wątpliwości, które rozwiej

prawnik

 

Zanim podpiszesz umowę - musisz to wiedzieć

Podpisując deweloperską umowę, trzeba być przygotowanym na poniesienie kosztów, przede wszystkim:

  • adekwatnego wynagrodzenia dla notariusza, który sporządza umowę,
  • koszty wypisów, które są w formie aktu notarialnego,
  • pokrycie sądowych kosztów, jakie pojawiają się w momencie wieczystoksięgowego postępowania, które nakładają takie same koszty na nabywcę, jak również na inwestora.

 

Co nam gwarantuje akt notarialny?

Znajduje to swoje uzasadnienie w ustawie deweloperskiej, ponieważ to właśnie ona posiada regulacje pozwalające nabywcom na przedstawienie swoich roszczeń w kwestii wybudowania i umieszczenia danego mieszkania w dokumentach księgi wieczystej. W przypadku, gdy inwestor nie wywiąże się z deklarowanych w umowie zobowiązań, wówczas nabywca zyskuje prawo ubiegania się o należne mu prawa przed sądem. Przed przygotowaniem aktu notarialnego, notariusz dokładnie weryfikuje wszelkie informacje odnośnie inwestora i nieruchomości. Nie istnieje jeden utarty wzór takiej umowy, ponieważ każda nieruchomość jest inna i wymaga innego postępowania na zasadzie indywidualności.

 

Czym jest wniosek wieczystoksięgowy?

Zanim powstanie księga wieczysta nieruchomości, wszelkie prawa do lokalu, jakie zyskuje nabywca, zawarte są w księdze wieczystej inwestycji. Taki zabieg skutecznie niweluje możliwość ponownej sprzedaży mieszkania albo przynależności, przez inwestora osobie, która chce np. zaproponować wyższą cenę za tę samą nieruchomość. Jeśli w trakcie procesu dojdzie do bankructwa dewelopera, między okresem sporządzenia umowy deweloperskiej, a umowy która przenosi własność, poprzez wpisanie do księgi wieczystej inwestycji, określonych praw jakie posiada nabywca, nowy właściciel ziemi, lub bank w którym inwestor ma zadłużenie, będzie zmuszony do respektowania tych regulacji. Roszczenia powinny być precyzyjne.

 

Co to jest prospekt informacyjny?

Jest to dokument w formie wykazu, który zawiera najistotniejsze informacje dotyczące dewelopera i jego nieruchomości. Zazwyczaj mieszczą się tam dane kontaktowe, wszelkie pozwolenia (np. na budowę), historia i doświadczenie zawodowe inwestora, projekt przedsięwzięcia, opis materiałów użytych do stanu wykończenia mieszkania, a także związane z tym informacje. Należy zapoznać się z tym dokumentem, a także porównać go z innymi parametrami ofert, prezentowanych przez konkurencję.

 

Co znajdziemy w umowie?

Każda z umów deweloperskich, niezależnie od notariusza, musi jednak zawierać pewne stałe informacje i regulacje, do których z pewnością należą:

  • Termin, a także sposób w jaki nabywca zostanie poinformowany o możliwości odbioru mieszkania lub domu jednorodzinnego.
  • Informacja, dotycząca dokładnego położenia budynku.
  • Sprecyzowanie rozkładu pomieszczeń, planu mieszkania, jakości i zakresu prac wykończeniowych, jakie proponuje inwestor
  • Pisemne zobowiązanie, jakie daje inwestor na wyodrębnienie mieszkania lub wybudowanie domu i przemieszczenia na nabywcę prawa własności mieszkania i związanych z nim praw do swobodnego użytkowania mieszkania, domu jednorodzinnego, lub użytkowania wieczystego a także określonej części własności nieruchomości pozwalającej na wyłączność korzystać z umownej części tej nieruchomości.
  • Zgoda banku lub też innego rodzaju wierzyciela o zabezpieczeniu hipotecznym na wyodrębnienie mieszkania bez obciążeń, a także po wpłaceniu należności przez nabywcę - przeniesienie własności. Dotyczy to jednak sytuacji, gdzie takie obciążenia ma miejsce.
  • Oświadczenie osoby nabywającej dotyczące zapoznania się z prospektem informacyjnym i załącznikami.
  • Wyszczególnienie daty, miejsca i obydwu stron umowy.
  • Cena, jaką zobowiązuje się ponieść nabywca za udzielenie prawa własności mieszkania lub jednorodzinnego domu.
  • Lokalizacja i dokładne położenie budynku, który stanowi przedmiot deweloperskiej umowy.
  • Informacja, dotycząca działki, gdzie będa odbywały się prace (stan prawny tej działki, powierzchnia, zaznaczenie użytkownika wieczystego lub właściciela, oraz ewentualnych służebnościach i obciążeniach.
  • W przypadku mieszkania, musi zostać podana jego lokalizacja w całym budynku.
  • Precyzyjny termin, w jakim zostaną przeniesione prawa własności.
  • Terminy prac budowlanych z określonymi datami zakończeń.
  • Kwoty ewentualnej kary lub obciążeń dla inwestora.
  • Określenie w sposób dokładny wszelkich wymiarów kary, jakie za sobą niesie odstąpienie od umowy.
  • Numer decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jak już wspomnieliśmy, każda z umów deweloperskich jest indywidualną kwestią i jej treść może różnić się w zależności od sytuacji stron. Wszystkie postanowienia jednak muszą być dla Ciebie w pełni zrozumiałe.

klucze

 

Na to powinieneś uważać

Analizując umowę deweloperską, należy również wziąć pod uwagę i przeanalizować wiele innych kwestii, o których nie pomyślisz w momencie gdy zdecydowałeś się już kupić mieszkanie. Zanim przystąpisz do transakcji zakończonej podpisaniem umowy, warto zastanowić się nad następującymi kwestiami.

 

Odbiór mieszkania - kiedy nastąpi?

Umowa deweloperska powinna określać termin w jakim mają zostać zakończone prace wykończeniowe w lokalu, co wpływa na termin w którym można obejrzeć a także odebrać mieszkanie i dokonać spisania protokołu wyszczególniającego ewentualne niezgodności. Kiedy więc możesz dostać swoje klucze? Czasem ma to miejsce tego samego dnia, co odbiór, ale jest to zależne od inwestora. Wiele mówi nam odległość terminu odbioru od terminu podpisania umowy przyrzeczonej, który powinien mieścić się w przedziale od dwóch do trzech miesięcy, jeśli jednak jest dłuższy, warto zapytać o powód inwestora.

 

Cena - czy może się jeszcze zmienić?

Jeśli zmieniamy powierzchnię mieszkania to cena naturalnie może wzrosnąć, ale często zdarza się tak, że w rzeczywistości powierzchnia lokalu po wybudowaniu może być mniejsza nawet do 4%, dlatego warto ustalić z deweloperem czy możesz liczyć na zwrot, jeśli lokal okaże się mniejszy, lub czy jesteś zobowiązany zapłacić w momencie gdy będzie jednak większy? Należy również mieć pewność czy istnieje możliwość odstąpienia od umowy, w momencie kiedy nie zgodzisz się ze wzrostem ceny. Zmiana ceny, spowodowana wzrostem VAT-u jest naturalną kwestią, zawartą w wielu umowach na rynku pierwotnym.

 

Jak wygląda proces ochrony kapitału nabywcy?

Wszelkie pieniądze, jakie wpłaca się na rzecz domu lub mieszkania, wpłacane mogą być na rachunek powierniczy, który może przybrać formę otwartą lub zamkniętą. Jeśli chodzi o otwarty rachunek powierniczy, Inspektor Nadzoru Budowlanego kontroluje według podanego harmonogramu każdy etap prac budowlanych, następnie w przypadku ukończenia określonego etapu - dokonuje oględzin i wówczas bank wypłaca należną część pieniędzy na rzecz dewelopera na podstawie wcześniejszej umowy. Inwestor nie może wypłacać funduszy na inne potrzeby, niż te związane z prowadzoną inwestycją.

Jeśli chodzi o zamknięty rachunek powierniczy, inwestor może dokonać wypłaty pieniędzy w przypadku, gdy do banku zostanie dostarczona umowa deweloperska na mocy której nabywca zyskuje prawo, które stanowi przedmiot danej umowy. Stan nieruchomości jednak powinien być wolny od roszczeń i obciążeń wysuwanych przez inne osoby, chyba że nabywca wyraził na to zgodę. Czasem jednak rozdział kwot i kosztów wyznaczonych przez inwestora może nie być właściwy, unikając płacenia na fundusz powierniczy, należy więc dobrze sprawdzić umowę.

 

Koszty po wprowadzeniu się

Po otrzymaniu kluczy i wprowadzeniu się, koszty mieszkania pokrywa nabywca. Sprawdzając umowę należy dokładnie przeanalizować pokrycie jakich opłat będzie od tego momentu na naszej głowie, czy będą opłaty które trzeba będzie ponieść za pośrednictwem inwestora i kto będzie zobowiązany do płacenia podatku od nieruchomości. Pamiętaj, że inwestor nie może przerzucić na nabywcę opłat za użytkowanie wieczyste. Przed podpisaniem umowy należy zwrócić uwagę jakie postanowienia są zapisane.

Kupno nowego mieszkania lub domu oprócz przyjemnego uczucia, związanego z nowym rozdziałem życia, nieuchronnie stawia Cię także w obowiązku zapoznania się z aktem notarialnym, zawartym między nabywcą a deweloperem. Należy przeanalizować ją z najwyższą starannością, korzystając z kancelarii prawnej, wówczas zyskasz pewność, że w umowie znajduje się wszystko, co powinno.

 

 

Artykuł powstał przy współpracy z dybka.com.pl

Nasze serwisy

aobiznes KAIZEN  wbiznesieeDokumenty