Prawo pierwokupu wynika najczęściej z przepisów prawa. Istnieje jednak możliwość zawarcia umowy lub złożenia oświadczenia zapewniającego prawo pierwokupu przyszłemu nabywcy. O czym należy pamiętać, planując zawarcie tego rodzaju zobowiązania?

 

 

Prawo pierwokupu można porównać do rezerwacji. Polega na zastrzeżeniu pierwszeństwa zakupu np. nieruchomości (na potrzeby tego artykułu posłużmy się właśnie tym przykładem). Uprawnienia nabywa się w tym przypadku na podstawie umowy lub oświadczenia, choć mogą one wynikać z przepisów prawa. W przypadku prawa pierwokupu właściciel jest zobowiązany do sprzedaży nieruchomości tylko i wyłącznie osobie, z którą zawarł umowę, lub która już wcześniej posiadała te prawo – chyba, że nie zostanie ono wykonane, a osoba uprawniona nie nabędzie przedmiotu umowy. Kluczową cechą prawa pierwokupu jest zatem ograniczenie praw właściciela co do swobody rozporządzania nieruchomością, jeśli chodzi o decydowanie o nowym nabywcy.

Po co te prawo pierwokupu?

Podstawowy cel prawa pierwokupu to zabezpieczenie interesów nabywcy oraz zagwarantowanie mu pierwszeństwa sprzedaży nieruchomości. Jak wspominaliśmy, sprzedaż nieruchomości innej osobie niż ustalono jest możliwa tylko w przypadku, gdy osoba posiadająca prawo pierwokupu nie wywiąże się ze swoich zobowiązań i np. nie dokona zakupu w określonym terminie. Jeśli sprzedający zdecyduje się na sprzedaż osobie trzeciej, ma obowiązek niezwłocznego powiadomienia nabywcy z prawem pierwokupu, aby miał on możliwość przedsięwzięcia odpowiednich kroków. W jaki sposób jeszcze prawo pierwokupu zabezpiecza interesy osoby planującej nabyć nieruchomość? Jeśli sprzedawca mimo ustaleń dokona sprzedaży osobie trzeciej, np. oferującej atrakcyjniejszą cenę, bądź nie poinformuje o takim zamiarze, będzie odpowiedzialny za powstałą szkodę.

Tylko u notariusza

Jeśli prawo pierwokupu dotyczy nieruchomości, której sprzedaż wymaga odpowiedniej formy, czyli aktu notarialnego (umowa przeniesienia własności mieszkania zawsze jest sporządzana w formie notarialnej), wtedy również oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu składa się u notariusza. Tak postępujmy w sytuacji, gdy o pierwokupie decydujemy samodzielnie. Jeśli zaś nieruchomość już wcześniej została objęta prawem pierwokupu, wtedy możliwe jest zawarcie potwierdzonej notarialnie warunkowej umowy sprzedaży. Dlaczego warunkowej? Ponieważ obwarowanej warunkiem, że postanowienia umowy dojdą do skutku jedynie, gdy osoba uprawniona do pierwokupu nie skorzysta z tego prawa. Osoba posiadająca prawo do pierwokupu jest zawiadamiana o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości przez notariusza lub obecnego właściciela. Prawo pierwokupu nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży.

Jeśli uprawniony do pierwokupu nie zdecyduje się na nabycie nieruchomości (powiadamiając o tym strony umowy lub nie), możliwa jest jej sprzedaż osobie trzeciej, czyli zawarcie z nią umowy przeniesienia własności. Jeżeli jednak postanowi wykonać prawo pierwokupu, obowiązują ją ustalenia i warunki umowy warunkowej zawartej przez sprzedającego z osobą trzecią. Osoba uprawniona musi ponadto zgłosić się do notariusza i złożyć wspomniane oświadczenie w formie aktu notarialnego.

Sprawdź ofertę mieszkań na sprzedaż w Lublinie: https://gethome.pl/mieszkania/na-sprzedaz/lublin

Szczególne przypadki

Pamiętajmy, że Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego w myśl przepisów stanowią podmioty uprawnione do pierwokupu, w związku z czym sprzedaż dokonana bezwarunkowo osobie trzeciej jest nieważna. Prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub gminie m.in. w przypadku nieruchomości niezabudowanej, nabytej wcześniej przez sprzedającego właśnie od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nieruchomości położonej na obszarze w planie miejscowym przeznaczonym na cele publiczne lub wpisanej do rejestru zabytków. Oddzielnym tematem jest prawo pierwokupu nieruchomości rolnej.

Choć do zawierania umowy dot. prawa pierwokupu nie dochodzi nagminnie, część nabywców ceni sobie tę metodę „rezerwacji” nieruchomości. Zanim podpiszemy dokument zastanówmy się, czy ustalenia są na rękę również nam, sprzedawcom.   

Materiał przygotowany przez eksperta portalu GetHome.pl